Quando sorge il diritto alle provvigioni dell’agente immobiliare

Quando sei tenuto a pagare le provvigioni all’agente immobiliare?

Quando è il momento in cui si è tenuti a pagare le provvigioni di un agente immobiliare? Questa domanda mi viene spesso posta da agenti immobiliari i cui clienti non vogliono corrispondere immediatamente la provvigione. Vediamo quali sono le risposte che troviamo nella legge e nella giurisprudenza.

La regola

La regola, secondo la legge e la giurisprudenza è questa: le provvigioni sono maturate nel momento in cui l’affare è concluso.

Ma quando l’affare può dirsi concluso? Secondo la Cassazione, l’affare è concluso nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della sua proposta.

Esempio. Io faccio una proposta per comprare un immobile al prezzo di 100 mila euro e questa proposta viene accettata. Nel momento in cui io vengo a sapere che la proposta è stata accettata allora l’affare può dirsi concluso. Il contratto, sia esso un preliminare o un preliminare di preliminare, si è perfezionato. Dunque a questo punto l’attività di intermediazione ha portato a termine il suo compito, cioè quello di far concludere l’affare. Quindi è da quel momento che l’agente immobiliare ha diritto a ricevere le provvigioni e può farne richiesta.

Pertanto non è assolutamente vero che l’agente immobiliare andrà pagato in seguito quando andrete a fare il contratto preliminare dal notaio (se mai lo andrete a fare!). E neppure andrà pagato addirittura al rogito, come molti erroneamente sostengono.

Dunque la Cassazione, interpretando la norma di legge, ha stabilito che quando l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta è allora che sorge il diritto dell’agente immobiliare a ricevere le provvigioni.

Attenzione!

Questa è la norma generale. Ma normalmente accade che all’interno della proposta vi sia una dichiarazione su quanto ammontano le provvigioni. Ed è in tale ambito che si può concordare con l’agente immobiliare di posticipare il pagamento della provvigione o al preliminare oppure al rogito.

Solitamente, e direi giustamente, gli agenti immobiliari non accettano un tale accordo, dato che la loro attività di intermediazione si è conclusa. Se accettassero, essi sottoporrebbero il loro diritto giusto alla provvigione ad eventuali eventi futuri e incerti anche nefasti. Se poi cambia idea il proponente o se cambia idea il venditore non è certo colpa dell’agente immobiliare!

Il caso della condizione sospensiva

Un’ultima precisazione riguarda la previsione di condizioni sospensive per cui l’affare non si conclude fino a quando esse non si realizzino.  Esempio. Se la proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo, il diritto alla provvigione sorge solo quando si è realizzata quella condizione, perchè è solo nel momento in cui tu avrai acquisito il diritto di ottenere il mutuo  che l’affare è concluso. Fino a quel momento le provvigioni non sono dovute! Normalmente, quando si fa una sospensiva del mutuo, può essere previsto un termine, breve o lungo a seconda delle trattative tra le parti, alla realizzazione di questa seconda azione. Decorso tale termine tu dovrai pagare le provvigioni perché l’affare sarà considerato concluso in quel momento. A volte ciò si verifica a ridosso del rogito e l’agente immobiliare, per evitarti esborsi immediati, aspetta pazientemente il rogito. Ma questo non vuol dire che il suo diritto alla provvigione sia nato al momento del rogito.

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