Opzione Immobiliare

L’opzione è uno strumento fondamentale per gli investitori immobiliari. Con il contratto di opzione le due parti, di solito venditore e compratore, stabiliscono tutti i dettagli della compravendita: individuano esattamente il bene, il prezzo e gli altri elementi essenziali. Normalmente solo il venditore sarà vincolato in maniera stabile con questo specifico contratto, mentre l’acquirente potrà decidere se esercitare o no l’opzione che gli è stata accordata dal venditore entro un termine di solito stabilito dalle parti nel contratto.

Quando è utile

L’opzione viene di frequente utilizzata per quanto riguarda la compravendita di terreni.
Un caso concreto di cui mi sono occupato riguarda, infatti, il proprietario di un terreno che col contratto di opzione ha deciso di concedere ad una società petrolifera l’opzione di poter comprare quel terreno ad una determinata somma entro un dato termine. Tale termine servirà alla società per cercare di capire se vi è o meno la possibilità di ottenere le autorizzazioni previste dalla legge per svolgere la propria attività.

Il diritto d’opzione può comunque essere utilizzato in molti altri casi poiché comporta dei notevoli vantaggi. Esso, però, espone anche a rischi importanti.

Il contratto d’opzione può essere di 2 tipi

1. A titolo oneroso, ossia il compratore paga al venditore il premio d’opzione, una somma per aver mantenuto bloccato l’immobile per un dato termine.

2. A titolo gratuito, ossia non è previsto alcun corrispettivo per il venditore, che è comunque vincolato dal patto d’opzione.

Differenza tra opzione e proposta irrevocabile

Articolo 1331 C.C. “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’articolo 1329”.

Articolo 1329 C.C. “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”.

Il diritto di opzione accordato per l’acquisto dell’immobile ad un dato prezzo in un dato termine vincola il solo venditore. L’altra parte, invece, può decidere se esercitare o no tale diritto. Il contratto d’opzione ha gli stessi effetti della proposta irrevocabile. Ma in quest’ultimo caso è l’acquirente che normalmente fa la proposta ed è da questa vincolato. Nell’opzione dunque si ha esattamente il contrario: è il venditore che vincola se stesso temporaneamente e non l’altra parte che resta invece libera di accettare oppure no.

Trascrizione

L’opzione normalmente non può essere trascritta ma vi sono delle forme particolari di contratto (con effetti simili) di cui è consentita la trascrizione. In tali casi con la trascrizione il venditore risulterà doppiamente vincolato dall’opzione. Da un punto di vista civilistico si sarà impegnato nei confronti del potenziale compratore a non vendere l’immobile. Dal punto di vista del rapporto con i terzi sarà vincolato in quanto i terzi non potranno acquistare quel determinato immobile.

Il mio consiglio

Il contratto d’opzione non è un contratto semplice ma può essere strutturato e adattato in vari modi. Il rischio è che ci si trovi non volendo vincolati per cui bisogna conoscere i limiti entro cui operare. Per questo motivo il mio consiglio è di affidarsi a professionisti con esperienza in modo da sfruttare al meglio tale struttura giuridica per i vostri investimenti.

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