Locazione: prelazione e uso abitativo

Vediamo un caso particolare di locazione in cui viene messo in discussione il diritto di prelazione dell’inquilino. A porre la questione una follower, Elena, che così scrive:

“Avevo un’inquilina in affitto e alla scadenza dei primi 4 anni ho mandato disdetta perchè mia figlia doveva andare a vivere nello stesso appartamento. L’inquilina è andata via subito senza creare problemi. Mia figlia ha vissuto nell’appartamento per più di 2 anni e poi l’ha lasciato. In seguito ho deciso di metterlo in vendita. Adesso, a 3 mesi dalla vendita, la precedente inquilina non solo mi chiede i danni, ma chiede anche di poter esercitare il diritto di prelazione sull’appartamento. Cosa posso fare?”

Nel caso in cui sia davvero possibile per l’inquilina esercitare il diritto di prelazione, Elena corre il rischio di ritrovarsi in una serie di problemi. Ma se la situazione descritta rispecchia esattamente lo svolgimento dei fatti (disdetta alla scadenza dei 4 anni, la figlia ci ha vissuto per ben 2 e solo successivamente si è deciso di vendere) allora non si corrono rischi. Vediamo perchè non è esercitabile in questo caso il diritto di prelazione.

1. L’inquilina non ha alcun nessun diritto di prelazione in questo caso. Il conduttore avrebbe potuto vantare diritto di prelazione su immobili abitativi solamente nell’ipotesi in cui, alla fine dei primi 4 anni, il locatore avesse mandato una disdetta motivandola così: “non rinnovo il contratto perchè devo vendere l’immobile e perchè all’interno del comune in cui si trova l’immobile non ho altri immobili di mia proprietà”. Solo in tal caso, infatti, sarebbe stato possibile per l’inquilino esercitare il diritto di prelazione con una procedura particolare. Ma nel caso descritto da Elena le cose pare non siano andate così, avendo ella motivato il mancato rinnovo, e dunque la disdetta, sostenendo che nell’immobile doveva andarci a vivere sua figlia come effettivamente è stato. Pertanto la precedente inquilina non può vantare alcun diritto di prelazione sulla successiva vendita dell’immobile e quindi non potrà chiedere di subentrare nell’acquisto.

2. La precedente inquilina non potrà avanzare alcuna pretesa risarcitoria nè chiedere il ripristino del contratto di locazione. Ciò sarebbe possibile solo nell’ipotesi in cui la motivazione indicata nella disdetta non sia stata poi adempiuta. Ma non è questo il caso! Elena l’ha perfettamente adempiuta, essendo sua figlia rimasta nell’immobile per ben 2 anni. Inoltre solo in seguito la legittima proprietaria ha deciso di vendere liberamente l’immobile.

Cara Elena, spero di esserti stato d’aiuto!

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