Investitori immobiliari. Quando costituire una società.

Gli investitori immobiliari, soprattutto coloro che hanno appena intrapreso questa attività, mi chiedono spesso quale sia lo strumento formale migliore per compiere le loro operazioni immobiliari. Vogliono capire come è meglio procedere per dare inizio a questa attività.

Quando un cliente mi contatta, cerco subito di capire quante operazioni ha già effettuato per valutare la sua esperienza. Di solito si tratta di investitori alle prime armi che non hanno ancora effettivamente compiuto operazioni immobiliari ma che hanno in programma di compierne circa 3 o più entro un anno ed incrementare nel tempo l’attività.

Vediamo qual è la forma giuridica più adatta per dare inizio all’attività di investitori immobiliari.

In teoria

E’ logico voler iniziare sin da subito l’attività di investitori immobiliari in maniera seria e formalmente regolare cercando di costruire un’organizzazione stabile così come farebbero dei professionisti che operano nel settore già da tempo.

Sarebbe pertanto opportuno iniziare costituendo una società che possa effettuare tutte quelle operazioni indispensabili a portare a termine affari di carattere immobiliare.

Ad esempio. Acquisto all’asta, acquisto e rivendita di beni immobili, sublocazione o altro.

In pratica

In concreto costituire una società, nella forma di una s.r.l. ordinaria o di una s.r.l. semplificata, non è necessariamente il miglior strumento per iniziare l’attività di investitori immobiliari!

Vi sono vari motivi per cui questa scelta non è sempre la più opportuna.

1. Costituire una s.r.l ha un costo di gestione annuo molto elevato. Si tratta di diverse migliaia di euro che verrebbero così sottratte alla tua liquidità. Liquidità che ti servirà, invece, per iniziare le operazioni, per avere una protezione patrimoniale che, rispetto al numero di operazioni che effettuerai, ad esempio il primo anno, 2 o 3 operazioni, potrebbe anche risultare eccessiva.

2. Una società unipersonale, ossia una società in cui sei tu l’unico responsabile, è cosa ben diversa da una società con uno o più soci, perchè in quest’ultimo caso dovrai sempre dar conto agli altri soci.

3. La forma societaria ha il “difetto” di essere una struttura molto stabile. Infatti il soggetto a cui ti associ, ad esempio un portatore di capitali, sarà parte della società per un numero indeterminato di operazioni.

I miei consigli

Se sei agli inizi della tua attività di investitore/operatore immobiliare la scelta migliore è procedere da solo e farti seguire da un esperto per far fronte alle varie problematiche che incontrerai. Quando sarai tu abbastanza esperto e avrai accumulato un rilevante numero di operazioni, ad esempio 4 o 5 operazioni in un lasso ristretto di tempo, allora sarà opportuno costituire una società. Tale società avrà le caratteristiche adatte agli operatori del settore immobiliare e sarà strutturata in base alle tue esigenze e alla tua esperienza concreta.

Considera che vi sono metodi diversi per far associare altri investitori alla singola operazione, senza la necessità di costituire con essi una società.

Ti consiglio di organizzare una struttura giuridica che ti consenta di acquisire il capitale, di garantire la persona che ti sta apportando il capitale e di procedere alle tue operazioni in maniera non eccessivamente rigida come, invece, la forma societaria richiederebbe.

Dunque procedi per gradi, entra in questo settore con l’idea di maturare più esperienza possibile. Quando sentirai di capirlo e saprai destreggiarti avrai tutto il tempo di costituire le tue società!

ATTENZIONE!!!!

DAL PUNTO DI VISTA FISCALE

Dal punto di vista fiscale la situazione è diversa e a suo modo complessa.

Infatti, in giro c’è la legenda (perché di legenda parliamo, è bene che tu lo sappia) che sarebbe possibile fare 3 operazioni immobiliari senza aprirsi una partita IVA.

Be, se qualcuno, anche qualche professionista, o sedicente tale, ti ha detto questo, sappi che è completamente errato, anzi è un ottimo indice per capire che hai di fronte un “raccontafrottole”.

Non c’è un numero di operazioni minimo o massimo.

Tutto dipende dalla complessità dell’operazione che hai fatto, ma se la tua prima operazione è stata complessa molto probabilmente già in questo caso siamo di fronte ad un’attività di impresa vera e propria e come tale comporterà il rischio di un accertamento fiscale già dalla prima operazione.

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