Il conduttore è tenuto ad usare l’immobile?

Cerchiamo di dare una risposta ad un interessante quesito in tema di locazione.

Quando si affitta un immobile, il conduttore è tenuto obbligatoriamente ad usare quell’immobile o può liberamente scegliere di non utilizzarlo?

La domanda sorge proprio perché molto spesso accade che un soggetto acquisisca l’immobile in locazione e poi lo lasci in stato di abbandono.

I dubbi del locatore

Solitamente i miei clienti si chiedono come possono intervenire per evitare il deperimento dell’immobile. Il locatore vorrebbe appunto che l’immobile venga manutenuto, conservato ed utilizzato secondo la destinazione d’uso a cui è preposto. Normalmente tali problematiche riguardano la locazione di appartamenti ma non è raro che si tratti anche di capannoni e ampi locali commerciali dati in affitto.

Cosa dice la legge

In realtà la questione è molto chiara dal punto di vista legale. Infatti il diritto di non utilizzare l’immobile è parte integrante del diritto al godimento dell’immobile da parte conduttore. Rientra nella potestà del conduttore decidere se e quanto utilizzare l’immobile purché, ovviamente, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto. Quindi egli può anche non utilizzare l’immobile preso in affitto purché comunque lo manutenga e provveda al pagamento regolare dei canoni.

Accade però spesso che gli immobili vengano abbandonati e si arrivi ad un vero e proprio deperimento dell’immobile. Tale stato di deperimento potrà però essere verificato solo nel momento in cui termina il contratto di locazione o nel caso in cui il soggetto conduttore si renda moroso e abbandoni di fatto l’immobile. A questo punto si apre per il locatore una fase complessa per recuperare il possesso dell’immobile. Egli dovrà infatti porre in essere una serie di azioni giudiziarie tese al riottenimento delle chiavi. Ovviamente pensare di risolvere il problema andando a scassinare la serratura e cambiare la chiave non è la strada da seguire!

Capita che nello stesso contratto di locazione sia concordato l’obbligo che l’immobile sia abitato o comunque utilizzato con continuità dal conduttore.

In tali casi però consiglio massima attenzione! La Cassazione infatti, pur ritenendo la validità di questo genere di clausole, ha segnalato che la particolarità delle stesse va valutata caso per caso. Questo per evitare di confondere la fattispecie del contratto di locazione con quella del contratto d’affitto d’azienda che è disciplinata da norme ben diverse.

 

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