Consegna dell’immobile al contratto preliminare: possesso o detenzione?

Nell’ambito della compravendita immobiliare accade di frequente che, subito dopo aver stipulato il contratto preliminare ma ancor prima di stipulare il contratto definitivo, il futuro acquirente voglia già iniziare delle opere sull’immobile. Queste situazioni si verificano ad esempio quando l’acquirente ha finalità speculative, cioè quando vuole rivendere l’immobile dopo aver eseguito dei lavori per migliorarlo.

Ovviamente in questi casi possono crearsi situazioni poco chiare e sorgere problematiche non indifferenti.

A riguardo si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 5915 del 12 marzo 2018.

Il caso concreto

I fatti si svolgono a Milano. Il condominio di un palazzo decide di fare causa nei confronti del nuovo proprietario di un immobile, nello specifico una società. Tale società lo aveva acquistato attraverso un soggetto mediano. Quest’ultimo aveva evidentemente ceduto alla società il proprio contratto preliminare stipulato col primo venditore.

Il venditore originario, con il contratto preliminare, ha consegnato l’immobile al promissario acquirente. Quest’ultimo soggetto ha eseguito dei lavori sulla facciata condominiale senza autorizzazione del condominio, per poi dar seguito alla sua operazione immobiliare speculativa. Infatti il promissario acquirente ha poi ceduto il proprio contratto preliminare ad un terzo, cioè la società.

Il condominio ha fatto causa all’attuale proprietario, la società, chiedendo che le opere eseguite sulla facciata venissero rimosse. L’attuale proprietario chiama in causa il proprietario originario dell’immobile che a sua vota chiama in causa il soggetto mediano che ha effettuato i lavori e ha effettuato l’operazione immobiliare.

Il Tribunale in 1° grado e la Corte d’Appello in 2° grado, condannano in solido tutti i 3 soggetti coinvolti a demolire quelle opere e a farsi carico delle spese per la demolizione. L’operazione di demolizione in concreto competeva al solo proprietario attuale.

Il vecchio proprietario a questo punto fa ricorso in Cassazione chiedendo di essere sollevato da ogni responsabilità per i lavori eseguiti dal suo promissario acquirente. Egli motiva il ricorso sostenendo che col contratto preliminare aveva trasmesso il possesso dell’immobile al suo promissario acquirente. A sua volta quest’ultimo aveva venduto il contratto preliminare all’attuale proprietario che aveva effettuato il rogito. Per questi motivi il proprietario originario dell’immobile ritiene di non avere alcuna responsabilità per quei lavori non autorizzati.

L’orientamento della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto le motivazioni del vecchio proprietario sostenendo che al momento della consegna dell’immobile, dopo il contratto preliminare, non viene trasmesso il possesso ma solamente la detenzione. Si tratta di concetti ben diversi. Il possesso è una situazione di fatto tipica del proprietario, mentre il promissario acquirente ha solo la detenzione qualificata dell’immobile. Pertanto il venditore non può essere esonerato dalla responsabilità dei danni nei confronti dei terzi per i lavori eseguiti dal promissario acquirente sull’immobile di cui era ancora possessore a tutti gli effetti.

Dunque il promissario acquirente, che a seguito del contratto preliminare ha ottenuto le chiavi dell’immobile, la consegna dell’immobile, non è divenuto possessore dell’immobile (come spesso erroneamente si crede) ma semplicemente detentore con tutte le conseguenze che ne discendono.

La Corte ha, dunque, ribadito l’orientamento secondo cui col contratto preliminare si trasferisce solo la detenzione dell’immobile e non il possesso.

Consigli per gli operatori immobiliari

Si tratta di operazioni complesse ma vantaggiose che vanno affrontate con cautela. In tal modo tutti i soggetti coinvolti possono trarne i vantaggi sperati.

-Il proprietario di un immobile in condizioni pessime riesce a venderlo senza dover investire per migliorarlo.

-Il promissario acquirente, cioè l’investitore, riesce con una piccola somma ad ottenere poi un’ottima plusvalenza.

-L’acquirente finale ottiene un immobile completamente ristrutturato ad un prezzo accessibile.

Alla luce di quanto fin qui detto consiglio ai soggetti che vengono coinvolti da questo tipo di operazioni immobiliari speculative di agire cum grano salis. Occorre tutelarsi con contratti preliminari redatti con clausole ad hoc, specificative dei rapporti che sorgeranno in caso di contestazioni su tali opere e di eventuali altri aspetti. Non basta affidarsi ai modelli prestampati di poche pagine predisposti dalle agenzie immobiliari. Il contenuto dei contratti preliminari in questi casi va valutato e studiato con attenzione in ragione delle proprie esigenze.

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