Come vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza

Vediamo cosa accade in caso di vendita di un immobile vincolato dalla Soprintendenza, per il quale lo Stato gode di un diritto di prelazione a causa del vincolo.

Sei proprietario di un immobile vincolato in virtù di un interesse storico e culturale particolarmente rilevante per il nostro Paese? Sappi che in caso di vendita lo Stato gode di un diritto di prelazione e pertanto deve essere messo nelle condizioni di poterlo esercitare. 

Il “vincolo”

Molti proprietari di immobili di particolare pregio decidono di frequente di far vincolare il proprio bene immobile, con l’obiettivo di risparmiare su imposte e tasse. In tal caso il vincolo viene trascritto sui pubblici registri. Quindi, nel momento in cui il proprietario o gli eredi decideranno di vendere l’immobile vincolato, dovranno tener conto del diritto di prelazione che lo Stato italiano ha in virtù del vincolo.

Il diritto di prelazione dello Stato

Lo Stato, titolare del diritto di prelazione, può comprare quell’immobile alle stesse condizioni a cui viene venduto e corrispondendone il prezzo. Ma tale prelazione ha delle particolarità e si differenzia dalla classica prelazione che si esercita, ad esempio, con le prelazioni agrarie oppure con i contratti di locazione.

Vediamo come funziona la prelazione dello Stato sugli immobili vincolati.

Al momento della stipula del contratto preliminare, non deve essere comunicata allo Stato la possibilità di esercitare il diritto di prelazione. A tale comunicazione si deve procedere solo dopo il rogito. Quindi accade che le parti si accordano con un preliminare e fanno un rogito, che è un atto definitivo di trasferimento, per legge sospensivamente condizionato all’esercizio del diritto di prelazione. Dunque il contratto è valido ma inefficace. Acquisterà efficacia solo quando si sarà realizzata la condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione.

Esempio

Si procede ad un rogito per l’acquisto di un immobile vincolato per il quale viene stabilito un prezzo di 500 mila euro. L’acquirente lascerà i 500 mila euro a deposito dal notaio oppure, per esplicita decisione all’interno dell’atto, sarà tenuto a corrispondere la somma dovuta solo dopo la realizzazione della condizione sospensiva. In tal caso quindi l’acquirente non avrà ancora pagato nulla. 

Si avrà pertanto un atto dispositivo, il rogito, sottoposto a condizione sospensiva. A seguito di tale atto il notaio procederà, entro 30 giorni, ad informare la Soprintendenza competente per territorio della vendita di un immobile sottoposto a vincolo di interesse storico-culturale. Entro i successivi 60 giorni il Ministero dovrà decidere se esercitare o no il diritto di prelazione. Se decide di esercitarlo allora l’immobile verrà trasferito e il pagamento del prezzo verrà effettuato dal Ministero. Se, invece, decide di non esercitarlo, allora l’inerzia del Ministero alla scadenza dei 60 giorni comporta la decadenza del diritto di prelazione. Quindi non vi è più alcun diritto di prelazione da parte dello Stato. Solo a questo punto il nuovo proprietario dovrà corrispondere il prezzo pattuito e diventerà automaticamente proprietario dell’immobile. Il notaio procederà alle dovute trascrizioni.

Si tratta di una procedura molto particolare che ostacola la rapidità di una vendita. Pertanto quando si decide di vincolare un immobile di pregio, magari per risparmiare sull’IMU o su altri tipi di imposte, occorre tener presente le problematiche che possono insorgere in caso di rivendita.

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