Come acquistare una casa “senza soldi”

Un cliente, che ha intrapreso l’attività di investitore immobiliare, mi ha posto una domanda interessante: “E’ possibile comprare una casa senza soldi?”.

Da un punto di vista tecnico la domanda è mal posta perché parte da un presupposto errato: acquistare una casa “senza soldi”. In realtà questo non è possibile poichè comprare un immobile richiede necessariamente un passaggio di denaro.

Vi sono solo 3 casi in cui sostanzialmente si acquisisce la proprietà di un immobile senza un passaggio di denaro:

1. in caso di donazione, ossia un trasferimento dell’immobile a titolo gratuito appunto;

2. in caso di permuta, ossia si trasferisce un immobile in cambio di un altro, la qual cosa non richiede denaro;

3. in caso di usucapione, ossia quando si diventa proprietari dell’immobile avendolo appunto usucapito.

Vediamo le ipotesi particolari in cui, attraverso una serie di operazioni, si può effettivamente acquistare una casa senza l’apporto di soldi propri. Si tratta di operazioni complicate che talvolta mettono in difficoltà gli agenti immobiliari più inesperti. Gli stessi notai spesso pongono resistenze a forme contrattuali legittime.

Casi particolari

Se non sei tu ad apportare il denaro necessario per l’acquisto di una casa, allora esso dovrà necessariamente provenire da un altro soggetto. Vediamo di chi si tratta.

1. Un finanziatore esterno ti affida l’operazione di acquisto di un immobile di basso valore. Tu acquisterai l’immobile ad un dato prezzo e lo sistemerai a tue spese per rivenderlo ad un prezzo maggiore. In base all’accordo col tuo finanziatore, una percentuale di quella plusvalenza spetterà a te come “compenso” per la tua consulenza e per esserti occupato dell’intera operazione. Dunque ne ricaverai un guadagno.

2. L’acquirente finale paga l’immobile. Si tratta di un’operazione complessa. Vediamo come funziona. Il venditore ha un immobile con molti problemi, praticamente invendibile, oppure egli stesso ha delle problematiche che non riesce a risolvere. In simili situazioni egli, ad esempio, può stipulare un contratto preliminare con l’investitore immobiliare. Non è previsto il versamento della caparra ma l’investitore dovrà, in un dato termine, risolvere i problemi del venditore o sottesi all’immobile e poi potrà rivendere l’immobile al prezzo da lui stesso deciso. La differenza tra il prezzo di vendita deciso dal venditore e il prezzo a cui verrà effettivamente venduto l’immobile sarà la il guadagno dell’investitore immobiliare.

Queste sono solo alcune delle principali modalità di acquisto di case senza l’apporto di soldi propri. Si tratta di un tipo di operazioni molto complicate e di difficile realizzazione che richiedono una notevole esperienza nel campo degli investimenti immobiliari. Tale esperienza non può essere quella acquisita in corsi o “studi” da autodidatta su internet delle dinamiche del settore. Essa va maturata sul campo portando effettivamente a termine molteplici operazioni di investimenti immobiliari. In mancanza di esperienza comprovata, nessun agente immobiliare o venditore in situazioni simili ti riterrebbe affidabile accettando modalità e condizioni così particolari e rischiose di vendita.

Il mio consiglio

In queste situazioni devi avere già molta esperienza e grandi capacità di negoziazione. Inoltre è fondamentale agire senza l’intenzione di raggirare i soggetti con cui vai a rapportarti per il compimento di tali operazioni.

E’ importante distinguere la figura dell’investitore immobiliare dall’opportunity seeker, il cacciatore di opportunità, colui che senza soldi cerca in qualche modo di fare affari occasionali.

Se sei agli inizi della tua “carriera” da investitore immobiliare lasciati seguire da un consulente esperto, ad esempio un avvocato.

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