Cessione del contratto preliminare concluso con l’80% di caparra. Si può fare?

Sfatiamo una leggenda che riguarda la cessione del contratto preliminare. In giro ci sono molti formatori e non, che raccontano della possibilità di convincere il venditore a consentire, al promissario acquirente, la cessione del preliminare. Pare che per riuscire a fare ciò sia sufficiente garantire al venditore, al momento della firma del contratto preliminare, il versamento di una caparra molto alta, di circa l’80% o del 90%. In tal modo il venditore riuscirà ad incamerare sin da subito praticamente quasi l’intero importo che si proponeva di ricavare dalla vendita dell’immobile. Riceverà la restante parte del prezzo di vendita al momento del rogito.

In realtà

Di fatto è come se il promissario acquirente stesse già comprando l’immobile al momento del preliminare, tranquillizzando così il venditore con una caparra molto alta e con una restante somma irrisoria da versare successivamente, ad esempio 10.000 euro.

E’ una strategia valida?

Siamo sicuri che questa strategia sia davvero attuabile? La verità è che si tratta una strategia assolutamente sconsigliata e da evitare. 

C’è chi si vanta in giro di averla messa in atto, di aver raggiunto i risultati sperati in questo modo e senza problemi. Ma vediamo cosa può accadere.

Il caso concreto

Si è rivolto a me un cliente, membro di un gruppo di investitori immobiliari, chiedendomi spiegazioni su quanto gli fosse accaduto.
Egli voleva stipulare un contratto preliminare. Il responsabile del gruppo di investitori di cui fa parte gli ha suggerito di utilizzare la strategia di cui parliamo, pertanto l’ha indirizzato ad un determinato notaio.
Quando il mio cliente ha parlato al notaio dell’accordo che aveva già preso col venditore sull’80% di caparra che gli avrebbe versato subito, sulla cessione del preliminare e sul successivo rogito, il notaio si è giustamente rifiutato di procedere ad un tale contratto preliminare.
Il notaio ha infatti preso le distanze da questa tanto decantata strategia, spiegando al mio cliente che quell’unica volta in cui l’aveva assecondata si era ritrovato successivamente a subire un accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate.

Perchè tale accertamento?

Secondo l’Agenzia delle Entrate nel momento in cui tu stai effettuando una preliminare pagando l’80% e successivamente fai una cessione di preliminare e porti al rogito l’immobile, non stai facendo altro che una doppia compravendita mascherata.

Dunque in concreto stai acquistando l’immobile pagando le imposte di registro sulla caparra, cioè sull’80% del prezzo, anzichè pagare l’imposta di registro piena per ottenere il trasferimento a te dell’immobile.

Infatti successivamente andrai a rivendere l’immobile ad un altro soggetto attraverso la cessione del preliminare. Solo inseguito andrai a fare il rogito del contratto definitivo versando la restante cifra irrisoria.

Per l’Agenzia delle Entrate così facendo si evadono le imposte di registro, quelle che si dovrebbero corrispondere se si effettuassero tali operazioni di doppia compravendita in maniera regolare.

Il mio consiglio

Presta molta attenzione al tutte le false informazioni diffuse online, da formatori o presunti esperti di investimenti immobiliari.

La strategia della cessione del contratto preliminare con pagamento dell’80% della caparra si può fare solo trovando un notaio poco informato sui rischi che si corrono. Ma cosa accadrà quando quest’ultimo si ritroverà a subire un accertamento dell’Agenzia delle entrate? Sicuramente eviterà di assecondare altre operazioni del genere e soprattutto di assisterti nelle tue future operazioni.

Si tratta di situazioni molto complesse, pertanto è necessario avere un livello di conoscenza in ambito legale e fiscale. Certamente delle semplici “voci” su internet non sono in grado di garantire ciò.

Evita dunque tali situazioni, tali strategie rischiose e soprattutto quei soggetti non qualificati che spacciano per vere informazioni false.

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