Asta immobiliare: quando la procedura viene estinta

Può accadere che dopo vari tentativi di asta non si riesca a vendere l’immobile. Ad esempio dopo 1, 2, 3, 4 o anche 5 tentativi di asta l’immobile può restare invenduto. In molti si chiedono se in tale situazione la procedura continui fino alla vendita dell’immobile o abbia una maniera per fermarsi.

Tale domanda sorge a seguito di una riforma legislativa che è stata divulgata in maniera errata. Si è così diffusa la leggenda metropolitana secondo cui dopo la terza asta l’immobile non può più essere venduto e al quarto tentativo il giudice deve estinguere la procedura. Ma le cose non funzionano così!

Cerchiamo pertanto di fare chiarezza su questo punto e vediamo cosa accade quando l’immobile non viene venduto all’asta.

Cosa dice la legge

E’ stato recentemente inserito un articolo di legge che consente al giudice di poter valutare se è ancora conveniente procedere ai tentativi di vendita dell’immobile oppure se, preso atto che non si è riusciti a vendere l’immobile, estinguere la procedura. A ben vedere questa norma non dice che al secondo, terzo, quarto o quinto tentativo di vendita la procedura deve essere chiusa e l’immobile rimesso nella disponibilità del debitore che potrà commerciarlo come meglio ritiene. Questa norma, infatti, riconosce al giudice un potere completamente discrezionale. Sarà il giudice che valuterà caso per caso se l’importo a cui si sta provando a vendere l’immobile sia effettivamente troppo basso. In tali casi se il giudice ritiene che un eventuale esperimento di vendita che vada a buon fine sia comunque inutile, poichè porterebbe ad una copertura solo parziale dei debiti, allora egli può decidere di chiudere la procedura. Il debitore stesso può presentare al giudice un’istanza a tal fine, ovviamente tramite un avvocato.

Esempio. L’immobile valeva 200.000 euro e il prezzo di vendita è già sceso a 100.000 euro. Le possibilità di vendita sono nulle perchè non si è presentato nessuno nei precedenti tentativi di vendita. A questo punto il giudice può decidere di estinguere la procedura. Il giudice sentirà le altri parti, soprattutto il creditore precedente, sentirà il delegato e a quel punto deciderà se chiudere o no la procedura.

Un caso pratico

Dunque la teoria secondo cui la procedura possa essere chiusa solamente al quarto tentativo di vendita è erronea. Per comprendere meglio vediamo come si è risolta la questione  recentemente affrontata da un collega, avvocato del creditore procedente.

Il c.t.u. nominato dal giudice ha dato una valutazione negativa dell’immobile in quanto affetto da abusi edilizi insanabili. Di norma il costo di demolizione e per la perdita di valore dell’immobile si aggira intorno ai 5 mila o ai 6 mila euro. In tal caso il giudice ha comunque rimodulato la quantificazione di questo valore abbassandolo a 2 mila o a 3 mila euro. Ma in sostanza, sentito il delegato, il giudice ha valutato più opportuno non procedere neanche al primo tentativo di vendita. Questa scelta è stata motivata dal fatto che seppure il primo tentativo di vendita fosse andato a buon fine il risultato della vendita non sarebbe stato sufficiente a coprire neanche le spese di vendita.

Il mio consiglio

Con questa norma di legge, da un certo punto di vista razionale, il legislatore ha deciso di consentire al giudice di chiudere la procedura in qualsiasi momento. Se sei un debitore chiedi sempre l’assistenza di un avvocato che potrà sicuramente aiutarti ad affrontare tali situazioni.

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