Asta immobiliare e abusi edilizi

Se acquisti all’asta un immobile con abusi edilizi, l’acquisto all’asta sana gli abusi? Cerchiamo di capire che rapporto c’è tra le aste immobiliari e gli abusi edilizi.

Cosa dice la legge

Secondo la disciplina vigente, se si acquista un immobile in asta, tutte le sanzioni amministrative collegate ad eventuali abusi e comminate al precedente proprietario si trasferiscono all’acquirente.

Ad esempio, se è stato emanato un ordine di demolizione di una parte dell’immobile, sarà il nuovo proprietario il nuovo soggetto obbligato ad eseguirlo. Pertanto il comune potrà agire contro quest’ultimo in caso di mancato adempimento dell’ordine di demolizione.
Questa è la regola generale.

E’ pur vero che, quando lo si acquista in asta, l’immobile ti viene concesso libero da gravami e trascrizioni pregiudizievoli. Dunque sull’immobile non graveranno più debiti, ipoteche, pignoramenti o altro, ma quel che è certo è che gli abusi edilizi non vengono sanati dall’acquisto in asta.

Normalmente in perizia vi è già un’indicazione di massima che specifica se gli abusi siano o no sanabili. Qualora siano sanabili è dunque possibile procedere alla sanatoria.

L’unica particolarità, rispetto agli immobili acquistati in libero mercato, è che se il credito da cui ha avuto origine il pignoramento è anteriore al settembre del 2003, allora entro 120 giorni dall’atto di trasferimento si possono sanare gli abusi dell’immobile utilizzando la legge sul condono.

Cerchiamo di capire meglio con un esempio.

Se l’immobile è stato venduto all’asta perché il precedente proprietario era inadempiente nel pagamento del mutuo, e il mutuo è iniziato prima del settembre del 2003, allora si può procedere con la sanatoria ai sensi dell’articolo 40 della legge. Mentre se il credito è successivo, quindi il mutuo è successivo al 2003 (ad esempio del 2005 o del 2007 o del 2010), allora non sarà possibile applicare la sanatoria.

A quel punto al nuovo proprietario non resta che abbattere la parte abusiva o, se possibile in altro modo, sanare l’abuso edilizio. Altrimenti l’immobile acquistato comporterà solo problematiche relative all’abuso edilizio non sanato. Ad esempio nel caso in cui si voglia rivenderlo. Inoltre è del nuovo proprietario la responsabilità, nei confronti del comune, di procedere alla regolarizzazione della questione. E a ciò si potrà procedere o con demolizione o anche con il pagamento di sanzioni amministrative.

Il mio consiglio è quindi di fare molta attenzione agli eventuali abusi edilizi degli immobili che si vanno ad acquistare in asta se si vogliono evitare tutte le possibili problematiche correlate.

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